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PROJETOS BILIONÁRIOS ENGORDAM CARTEIRA DA JHSF

Gazeta Mercantil – 30-08-2007

Planos incluem condomínios de luxo próximos a São Paulo, hotel no Uruguai e estréia no Nordeste.

Depois de atrair investidores com o maior projeto imobiliário de luxo da capital paulista, o Parque Cidade Jardim, a JHSF Participações quer superar seu próprio recorde com projetos bilionários a poucos minutos de São Paulo, também focados no segmento de alto padrão. Diversificada, aposta em condomínios de primeira residência, casas de veraneio e avalia a estréia no Nordeste. Para aumentar a visibilidade dos projetos, a expansão da controlada Hotel Fasano ocorre junto aos condomínios, em formatos menores e, possivelmente, com uma nova bandeira de perfil litorâneo.

No próximo mês, a empresa lança o Boa Vista, complexo no município de Porto Feliz, na altura do quilômetro 100 da rodovia Castelo Branco. O volume geral de vendas (VGV) é estimado em R$ 4,7 bilhões. "A primeira fase terá volume de R$ 600 milhões. É um produto muito heterogêneo", diz Eduardo Silveira Câmara, vice-presidente da JHSF Participações.

Além de um hotel Fasano com 30 quartos, o projeto de veraneio inclui a Vila Fasano, casas de 280 m² a 420 m que podem utilizar serviços hoteleiros, loteamentos de até 5 mil m com opções de plantas assinadas por diversos arquitetos. A quarta opção são as estâncias, com área entre 20 mil m² e 30 mil m, para quem quer ter a própria quadra de tênis ou cocheira, apesar de a área comum do projeto incluir essa estrutura.

Câmara destaca que as operações com a marca Fasano são estratégicas para aumentar a visibilidade. "Esse modelo que reúne condomínios e unidades hoteleiras já é muito usado no mundo, por empresas como Four Season e Hitz-Carlton", diz. "E entramos nisso com a melhor marca que havia no País."

No Boa Vista, o terreno soma 7,6 milhões de m, comprado ao longo de 12 anos através de cinco negociações. Depois do Parque Cidade Jardim, com VGV de R$ 1,5 bilhão, a empresa já tinha anunciado a aquisição de um terreno de 4,8 milhões m em Punta Del Este, no Uruguai, com vendas potenciais de R$ 900 milhões.

Mesmo com cifras tão altas, o executivo rejeita a aplicação do adjetivo megalomaníaco à empresa. "Soa pejorativo, eu definiria como uma companhia com visão de futuro ambiciosa", prefere. "E ainda nem falei do projeto com volume superior a R$ 7 bilhões."

Trata-se do Dona Catarina, voltado para primeira residência, com valores entre R$ 500 mil e R$ 1,5 milhão. A JHSF comprou uma fazenda de eucalipto da Suzano de 7,9 milhões de m, área equivalente a 731 campos de futebol, e trouxe arquitetos americanos para formatar o plano diretor (master plan). Inspirado no argentino Nordelta, desenvolvido pelos grupos Supercemento Dyopsa e Consultatio Inversora, o Dona Catarina será uma comunidade planejada, a 30 minutos da capital paulista, com lançamento previsto para o final de 2008.

"Esse produto será beneficiado pela concessão de crédito para casa própria, o que até então não atingia nosso público. É um projeto único no mercado." A infra-estrutura inclui de escolas e hospitais a centro de varejo.

Para ter fôlego de construção e comercialização, será lançado em 15 fases, uma por ano. Câmara explica que a estratégia da companhia é focada em empreendimentos de alto padrão de grande escala com valorização da incorporação entre as fases de lançamento. No caso do Parque Cidade Jardim, o valor do metro quadrado saltou de R$ 5,5 mil para R$ 8 mil em um ano. "A empresa vai respondendo ao mercado conforme a demanda. Com o reaquecimento do mercado de escritórios de alto padrão, já estamos avaliando a expansão das unidades comerciais previstas no projeto do Parque Cidade Jardim."

Daí a importância da propriedade do terreno, em detrimento de permutas. "Além disso, o valor de compra do terreno, mesmo contabilizando financiamento com juros, é mais atrativo do que o percentual do VGV dado ao dono da área", considera. Segundo o executivo, a média de mercado para permutas é de até 20% do VGV, enquanto a compra com juros fica em torno de 4% do VGV para pagamento em quatro anos. No caso de Punta del Este, por exemplo, o valor do terreno representa apenas 2,8% do VGV. No Boa Vista, é inferior a 1%.

Também de olho no aquecimento do mercado imobiliário de segunda residência no Nordeste, uma equipe da JHSF tem feito viagens consecutivas à região em busca de oportunidades de investimento com foco no público estrangeiro. "Olhamos ativamente esse mercado, há alguns meses visitando Bahia, Ceará e Pernambuco para projetos de residenciais com lazer", conta Câmara, completando que já são mais de 40 opções sob avaliação.

Ele não descarta a criação de uma nova bandeira para a controlada Hotel Fasano, que se adapte melhor ao modelo beira-mar. "Fatalmente faremos uma expansão internacional da rede hoteleira. O sucesso no Uruguai levará a outras oportunidades, de Nova York a Milão e Paris."

Shoppings e escritórios

Além dos negócios de incorporação e dos planos na hotelaria, a JHSF prevê quintuplicar a área bruta locável (ABL) de sua carteira de shoppings, com a expansão do Shopping Metrô Santa Cruz e a entrega do Shopping Metrô Tucuruvi e Shopping Cidade Jardim. "Só com o que já temos em casa passaremos de uma ABL de 20 mil m² para 100 mil m", afirma Márcio Fenelon, executivo de relação com investidores da JHSF. Nesse segmento, assinou no último mês parceria com a grife Daslu, para loja âncora no Cidade Jardim e mais três contratos em shoppings a definir. Também faz parte dos planos de expansão incremento em locação de escritórios. Em cinco anos, a carteira deve saltar de 18,8 mil m² para 45 mil m.

No primeiro semestre, a companhia registrou alta de 615% na receita bruta, comparada a mesmo período do ano anterior, para R$ 111,2 milhões. O lucro bruto subiu 429%, para R$ 54 milhões. Do montante de R$ 432,4 milhões captado no IPO, mantém em caixa R$ 195 milhões líquidos. Na sexta-feira, as ações da JHSF fecharam a R$ 9,25, alta de 15,6% desde a emissão.

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