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Aprenda como negociar o imóvel com a CONSTRUTORA!!!

Postado por Lançamentos RJ em março 23, 2018
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Aprenda como negociar o imóvel com a CONSTRUTORA!!!

Todos nós sabemos que comprar um imóvel no mercado de hoje é uma tarefa complexa, com diversas etapas e também cheia de detalhes que precisa de nossa atenção a fim de que façamos um negócio imobiliário vantajoso. Porém existem várias formas de realizar esse investimento imobiliário, e deixar o processo um pouco mais tranquilo, e hoje você vai aprender uma delas.

Quando estamos comprando o imóvel na planta existem valores que deve ser pago antes da entrega da chave, normalmente corresponde a 30% do preço do imóvel, que deve ser pago durante a construção do empreendimento, e pode ser dividido em ato( o valor de entrada) e parcelas(mensais e periódicas) que podem ser negociadas para adequar de forma que caiba no seu bolso, transformando a possibilidade de aquisição em uma  oportunidade de negócio para comprar o imóvel. A primeira coisa que deve ser levada em conta é que o corretor de imóveis é um aliado que vai te ajudar a negociar junto ao Construtor. O corretor vai auxiliar a preparar uma proposta de pagamento a construtora com os valores de ato ou entrada e as parcelas mensais, parcela única de chaves para o setor comercial da Incorporadora, que fará uma avaliação da perda e retornará com uma contra-proposta. Para driblar este obstáculo é sempre bom certificar-se que o valor de entrada supere os 10% do valor da proposta feita. facilitando a negociação e a obtenção de um desconto no Imóvel.

A construtora irá avaliar o fluxo de pagamento, e desde que o ato seja 10% e o total de uma arrecadação de 30% do total da proposta submetida,  viabilizando uma adequação a sua realidade financeiras. Portanto para o corretor negociar junto ao incorporador é necessário apresentar a sua proposta,  o primeiro passo é passar as informações documentais necessárias para análise de crédito, caso seja financiado pós chaves, e em alguns casos preencher uma ficha cadastral com dados financeiros. A resposta da construtora pode demorar de 3 horas até 48 horas, o período hábil necessário para analisar a documentação e realizar a analise de credito,  pode haver uma contraproposta da construtora caso ela considere o desconto pedido como perda financeira e em alguns casos modificação na forma de pagamento sugerida e período de arrecadação.

Você pode negociar uma contraproposta de pagamento caso necessário.

Nós estamos falando de um parcelamento intermediário que vai ser determinado pelo cliente . Nesse caso você como comprador tem a possibilidade de negociar uma outra forma de pagar o valor para que o fluxo seja  confortável para você, levando em conta a sua situação financeira.

Durante a negociação da proposta existe dois detalhes que merecem a nossa atenção:

  1. O valor pago durante a obra não deve ser inferior, na maioria dos casos, a 30% do valor do imóvel.
  2. O valor do desconto desejado no momento da proposta ao setor comercial da Construtora.

Geralmente o construtor não negocia o período de arrecadação durante a obra, podendo gerar algumas dúvidas no momento da negociação, hoje este valor que compõe período de obra, é o valor que será usado como poupança de obra, e também está vinculado ao valor que os bancos permitem para financiamento pós chaves, impossibilitando que o construtor negocie esse percentual. Já o desconto para pagamento da unidade geralmente é avaliada pela antecipação dos valores que são recolhidos durante a obra, ou seja, se um construtor pede que seja recolhido 30% do valor do imóvel, e você submete uma proposta com 40% de arrecadação durante a obra, isso vai gerar um ganho para o construtor, esse ganho ele converte em desconto na unidade, então se fizermos uma proposta que antecipe valores da poupança o construtor converterá em um desconto real.

Então em resumo qualquer forma de antecipação de valores durante o período de obra gera desconto.

Uma outra forma interessante de lidar com essa entrada é dar um valor considerável no começo e dividir o resto do valor em parcelas que você possa pagar e para que isso seja possível a figura do profissional do corretor é essencial no início do contrato. Para exemplificar melhor é necessário imaginar uma situação.

Vamos imaginar, para fins hipotéticos, que a construtora está pedindo um valor de 30 mil reais que devem ser pagos até a entrega da chave, porém a data prevista para a entrega do mesmo é daqui a 20 meses. Como proceder?

Como regra o construtor pede que o ato ou entrada seja de 10% do valor do imóvel, então se o imóvel é R$ 100.000,00, o valor ato deverá se R$ 10.000,00, fica nos restando 20% do valor do imóvel, no geral, paga-se, 10% do valor do imóvel em parcelas mensais, 20 meses, sendo então 20 parcelas de R$ 500,00, como até agora foi arrecadado 20% do valor de negociação do imóvel, nos resta 10% que pode ser pago como intermediárias ou uma parcela única de chaves.

O que são parcelas semestrais ou anuais?

As parcelas intermediárias podem ser periódicas trimestral, mensal ou anual, trazendo maior flexibilidade ao plano de pagamento que muitas vezes desonera as prestações mensais, como já repetido anteriormente o valor de arrecadação é 30%, digamos que 10% seja feito através do ato, usando o exemplo acima, 20 parcelas de R$ 500 seja um valor que esteja acima da sua possibilidade financeira. Como proceder ?  Esse valor nos remete a 10% da arrecadação, para fim de exemplo, dividirei 5% em R$ 20 e 5% em parcela intermediária anual, então, as parcelas de prestação mensal ficariam em R$ 250 x20, e uma e uma única anual no valor de R$ 5.000,00, permitindo assim uma redução das prestações mensais sem modificação do percentual arrecadado, viabilizando uma negociação junto o construtor.

Estas parcelas na realidade nada mais é do que uma forma de permitir que o cliente, consiga pagar o valor de 30% durante a obra antes da entrada da entrega das chaves sugerida pela construtora e modificada pelo comprador em forma de proposta. As parcelas intermediárias é um valor que deve ser pago em alguns meses pontuais para ajudar o cliente a quitar a totalidade do valor da entrada, as parcelas intermediárias vêm nos meses estrategicamente acordados pelos clientes e construtoras.

Quando falamos estrategicamente devemos entender que a corretora vai colocar as parcelas intermediárias em meses que normalmente todos recebem mais dinheiro, isso acontece historicamente no fim do ano quando acontece o 13° salário. Essa pode ser uma boa estratégia, permitindo que o comprador posso planejar sua saúde financeira com antecedência dentro das suas possibilidades.

Retornando a situação fictícia esplanada acima em que o ato é de R$ 10000, 20 parcelas de R$ 500 no mês, sem uso das intermediárias, mais uma parcela de R$ 10.000 na entrega das chaves, isso compõe 30% do valor do imóvel.

. Para entender melhor veja a simulação abaixo.

Simulação proposta de pagamento do imóvel fictício no valor de R$ 100.000,00:

  • Ato de 10% – R$ 10.000,00 ( imediato)
  • 20 parcelas 10% – R$ 500,00 ( iniciando 30 dias depois do ato)
  • Uma parcela única de 10% – R$ 10.000,00 ( 20 meses depois do início das parcelas)
  • Restando 70% do valor do imóvel será pago através de financiamento bancário ou recursos próprios.

Como evitar as parcelas intermediárias semestrais e anuais?

Com a explicação acima já podemos ver que as parcelas intermediárias é uma opção de estratégia para pagamento, mas como fazer para tirar essas parcelas intermediárias das nossas vidas? Uma das melhores estratégias é procurar imóveis na planta em pré lançamento ou um empreendimento com um longo prazo para entrega das chaves.

Quando o cliente encontra um imóvel o qual a chave ainda vai demorar para ser entregue o mesmo tem mais tempo para dividir o valor da entrada isso acarreta automaticamente na diminuição do valor que ele vai precisar pagar de parcela.

Na situação anterior imagine se o cliente ao invés de 20 meses tivesse 36 meses para pagar a totalidade do valor da entrada, ele iria conseguir pagar parcelas de 500 reais sem a necessidade das parcelas intermediárias anuais ou semestrais.

Com isso esperamos ter ajudado a tirar as suas dúvidas e reforçamos que você deve evitar ao máximo as parcelas intermediárias anuais e semestrais. Aconselhamos sempre quem está no caminho de comprar um imóvel consultar um profissional especializado no mercado imobiliário.

 

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